你住緊一個價值五百萬嘅單位，但每個月退休金得幾千蚊。
呢個係好多香港長者嘅真實處境——「有樓無現金」。樓係你最大嘅資產，但你唔可以拆一舊磚頭出嚟買飯食。
安老按揭（俗稱「逆按揭」）就係針對呢個矛盾嘅政策工具：你用自住物業做抵押，每月從銀行收取定額年金，直到百年歸老。樓你照住，錢每月有。
呢個計劃由香港按揭證券有限公司（下稱「按揭證券公司」）旗下嘅香港按證保險有限公司營運，2011年7月推出，至今已經運行超過15年。截至2026年6月底，累計有9,345宗申請獲批。（HKMC 2026中期業績）
等我由零開始，逐樣拆開畀你睇。
安老按揭嘅基本概念：點解叫「逆」按揭？
普通按揭係你每月還錢給銀行，慢慢贖回物業。安老按揭剛剛相反——銀行每月畀錢你，你嘅貸款餘額會隨時間增加。
但你唔使擔心要「還錢」。只要你仍然住在物業裏面，貸款就唔使還。到你過身或者永久遷出（例如入住安老院），物業先會被出售還債。
賣物業之後，如果售價高過貸款餘額，差額歸你嘅遺產繼承人。如果售價低過貸款餘額，差額由按證保險公司承擔——你嘅後人唔使捱數。
呢個「欠多過樓價」嘅風險保障，係安老按揭同普通私人貸款最唔同嘅地方。
申請資格：邊個可以參加？
根據按揭證券公司官方資料，申請資格如下：（HKMC 安老按揭計劃）
借款人條件：
- 年滿55歲或以上
- 持有有效香港身份證
- 未破產
如果物業係未補地價嘅資助出售房屋（例如居屋），借款人要年滿60歲。
最多可以三個借款人聯名申請。如果多人聯名，每月年金會按最年輕嗰位嘅年齡計算——即係話，年金會少啲。
物業條件：
- 香港住宅物業
- 樓齡50年或以下（超過50年按個別情況考慮）
- 冇轉售限制
- 冇出租（特定情況下退休後可申請出租）
唔少人以為「有樓就一定申請到」。其實樓齡超過50年唔係一定唔得，但要提交驗樓報告，而且按證保險公司會逐宗審批。
每月年金有幾多？2026年最新數字
呢個係大家最關心嘅問題。
每月年金取決於三個因素：物業價值、借款人年齡、年金年期。物業越值錢、年齡越大、年期越短，每月年金就越多。
浮息按揭計劃嘅年利率係「最優惠利率減2%」，隨最優惠利率變動。定息計劃首30年年利率係4%（2026年3月優化後；2025年3月前係4.5%，同期定息期由25年延長到30年）。
以下係每100萬指定物業價值嘅每月年金金額：（HKMC 安老按揭計劃）
浮息按揭計劃（單人借款）：
| 年齡 | 10年 | 15年 | 20年 | 終身 |
|---|---|---|---|---|
| 55歲 | $2,940 | $2,200 | $1,880 | $1,510 |
| 60歲 | $3,400 | $2,570 | $2,200 | $1,840 |
| 70歲 | $4,590 | $3,420 | $2,970 | $2,790 |
定息按揭計劃（單人借款）——2026年3月10日起生效：
| 年齡 | 10年 | 15年 | 20年 | 終身 |
|---|---|---|---|---|
| 55歲 | $3,230 | $2,420 | $2,070 | $1,660 |
| 60歲 | $3,740 | $2,830 | $2,420 | $2,020 |
| 70歲 | $5,040 | $3,760 | $3,260 | $3,070 |
實際例子：
如果你60歲、物業價值500萬、選擇定息終身年金：
- 指定物業價值 = 500萬（800萬以下100%計算）
- 每月年金 = $2,020 × 5 = $10,100
如果你70歲、同一個500萬物業：
- 每月年金 = $3,070 × 5 = $15,350
唔同年齡差距真係好大。70歲比60歲多收五成，原因係預期壽命短咗，銀行攤分嘅年期少咗。
物業價值超過800萬點算？
好多人唔知道，物業價值超過800萬嘅話，唔係100%計入指定物業價值。
規則係：
- 800萬以下部分：100%計算
- 超過800萬嘅部分：只計50%
- 指定物業價值上限：2,500萬
例如你個物業值2,000萬：
- 指定物業價值 = 800萬 + (2,000萬 - 800萬) × 50% = 800萬 + 600萬 = 1,400萬
如果你個物業值5,000萬：
- 指定物業價值 = 800萬 + (5,000萬 - 800萬) × 50% = 800萬 + 2,100萬 = 2,900萬
- 但上限2,500萬，所以最終指定物業價值 = 2,500萬
另外，如果係轉按物業（即你已經有緊按揭），指定物業價值會再打八折。
呢個設計背後嘅邏輯係：越貴嘅物業，流動性越低，銀行承擔嘅風險越大，所以打折計算。我理解呢個邏輯，但對持有大物業嘅長者嚟講，呢個折扣確實令到每月年金冇想像中咁多。
2026年3月優化：定息利率調低，年金加最多5%
2025年11月，按揭證券公司成功發行咗20億港元30年期社會責任債券，資金成本下降。佢哋將部分節省嘅成本回饋到安老按揭計劃：（HKMA 2026年3月9日新聞稿）
- 定息按揭計劃首30年年利率由4.5%降至4%
- 不同年齡嘅每月年金最多增加5%
- 2026年3月10日起接受申請
具體增幅：
| 年齡 | 優化前（終身，每百萬） | 優化後（終身，每百萬） |
|---|---|---|
| 55歲 | $1,590 | $1,660（+4.4%） |
| 60歲 | $1,930 | $2,020（+4.7%） |
| 70歲 | $2,920 | $3,070（+5.1%） |
同時，2026年3月17日至12月31日期間，如果你用獲得「綠建環評」（BEAM Plus）金級或鉑金級評級嘅物業申請，仲可以拎到一次性現金獎賞：3,000港元或指定物業價值0.1%（上限8,000港元），以較高者為準。
呢個優化幅度雖然唔算大，但方向啱。始終安老按揭係一項長期貸款，利率每差0.5%，30年落嚟差距唔細。
費用同風險：唔好淨係睇年金
安老按揭唔係免費午餐。你要了解清楚以下費用：
1. 按揭保費
- 基本保費：指定物業價值嘅1.96%，分7期收取，每期0.28%——由第37個月起，每12個月扣一期，到第109個月扣完
- 每月保費：按貸款總結欠以年率1.25%計算
呢兩筆費用唔使畀現金，會加入貸款總結欠。即係話，你嘅貸款會越滾越大。
2. 利息
- 按貸款總結欠以複息計算
- 浮息 = 最優惠利率減2%
- 定息 = 首30年4%，其後最優惠利率減2%
3. 輔導費同法律費用
- 申請前必須接受獨立輔導顧問輔導，費用約數千元
- 律師費用（解除舊按揭、簽署新文件）
4. 指定物業價值上限折扣
- 如前述，800萬以上打五折、轉按打八折
核心風險：貸款餘額會超過物業價值
安老按揭係複利增長嘅貸款。你每月收年金，但利息同保費不斷累積。如果你長壽，20年、30年後貸款餘額可能已經超過物業價值。
但唔好忘記前面講嘅保障：賣樓後嘅差額由按證保險公司承擔，你嘅後人唔使還。呢個「負淨值保障」係呢個計劃嘅核心設計。
講白啲，安老按揭嘅本質唔係「攞自己嘅錢出嚟用」，而係「用物業價值買一份終身年金」。用呢個角度睇，就比較容易理解點解要收保費同利息——你買嘅係一份唔知幾時到期嘅現金流保障。
實際案例：三個不同情境
案例A：陳生，65歲，物業值600萬，單身
- 指定物業價值：600萬（800萬以下全數計）
- 定息終身年金：$2,500 × 6 = 每月$15,000（浮息：$2,270 × 6 = $13,620）
- 背景：陳生退休後得MPF一次性提取咗50萬，每月長者生活津貼4,345元。加埋安老按揭，每月現金流約$19,300，應付基本開支夠用。
案例B：李太，70歲，物業值400萬，同丈夫聯名
- 指定物業價值：400萬
- 二人聯名按最年輕借款人計，即丈夫68歲：定息終身每百萬$2,470
- 每月年金：$2,470 × 4 = $9,880（實際以銀行計算為準）
- 如果李太自己單人申請，70歲定息終身每百萬$2,790，400萬就係$11,160——聯名反而少收$1,280，原因就係嗰條「按最年輕計算」嘅規則
- 背景：兩老夫婦，仔女已出身。單位住咗40年，唔想搬。安老按揭令佢哋可以繼續住，同時每月多一筆現金流。
案例C：張生，60歲，物業值1,200萬
- 指定物業價值 = 800萬 + (1,200萬 - 800萬) × 50% = 1,000萬
- 定息終身年金：$2,020 × 10 = 每月$20,200
- 背景：張生夫婦身體健康，想保持生活質素。呢個金額足以應付日常開支加偶爾旅遊。
數據睇全局：邊個申請最多？
根據按揭證券公司截至2026年2月嘅統計數據：（HKMC 安老按揭統計）
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 累計申請 | 9,041宗 |
| 借款人類型 | 單人65.6%、二人34.3%、三人0.1% |
| 年金年期 | 終身54.0%、10年20.7%、15年13.9%、20年11.4% |
| 平均年齡 | 69歲（範圍55-103歲） |
| 平均物業價值 | 550萬港元 |
| 平均每月年金 | 15,700港元 |
| 平均樓齡 | 32年 |
超過一半嘅申請人選擇終身年金。呢個數字說明咗一件事：大部分申請人嘅目標唔係短期套現，而係穩定嘅終身現金流。
2025年全年收到942宗申請，其中定息計劃佔78%。定息計劃因為年金較高，已經成為主流選擇。（HKMC 2025年報）
立法會2025年5月嘅書面答覆亦顯示，2024年全年獲批1,017宗，按年增26%。安老按揭嘅認受性確實在提升。（立法會答覆 2025年5月14日）
安老按揭 vs 其他退休工具
安老按揭唔係唯一選擇。以下係幾個常見替代方案嘅比較：
vs 香港年金計劃
- 香港年金計劃要一筆過投入至少5萬，用保費換終身月俸
- 安老按揭唔使一次過拎錢出嚟，用物業做抵押
- 兩者可以配合用——安老按揭嘅月俸夠日常開支，MPF一筆過提取嘅錢買年金
vs 賣樓換細樓/租樓
- 賣樓有交易成本（代理佣金、印花稅），而且你要搬
- 安老按揭你照住原有物業，唔使搬
- 但如果物業太大、維修費太高，賣樓換細樓可能更實際
vs 長者生活津貼/生果金
- 高齡津貼（生果金）每月$1,675，70歲以上免經濟審查
- 長者生活津貼每月$4,345，65歲以上但要通過入息及資產審查
- 兩者不可同時領取，而且金額都應付唔到基本生活開支
- 安老按揭可以提供更高嘅現金流，而且可以同津貼並存
關於退休後嘅整體現金流規劃，可以參考：退休後住房選擇：賣樓、租樓、定係逆按揭？
申請流程：三步走
第一步：初步查詢
聯絡任何一間參與機構（目前共9間），佢哋會幫你做初步資格評估。唔需要經中介。（參與機構名單，2026年3月）
參與機構包括：中國建設銀行（亞洲）、集友銀行、香港按證按揭管理有限公司、華僑銀行（香港）、上海商業銀行、渣打銀行（香港）、交通銀行（香港）、富邦銀行（香港）、東亞銀行。
第二步：輔導
申請前必須同合資格嘅輔導顧問會面。顧問會講解計劃嘅權利、義務同法律後果。完成後會獲發《輔導證書》。
呢個步驟係強制嘅，目的係確保你清楚知道自己在做什麼。輔導費幾千元，可以選擇加入貸款。
第三步：正式申請
攞到輔導證書後，提交正式申請。你需要完成一份健康問卷。批核後，簽署法律文件，開始收取年金。
成個過程大約需要2-3個月。
六個月冷靜期
安老按揭設有六個月冷靜期。如果你喺簽約後六個月內不論任何原因想終止，按揭保費會全數退還。
呢個安排俾你一個「試住期」。如果你發現計劃唔適合自己，可以喺半年內全身而退，只係要清還累計利息同相關費用。
常見誤區
「逆按揭係變相賣樓」——錯。 你仍然係物業業主，可以一直住到百年歸老。賣樓只係最後嘅還款方式。
「之後樓價升咗咪蝕底」——要睇情況。 如果你選擇終身年金，你就係用未來嘅物業價值換取即時嘅現金流。樓價升嘅好處你確實享受唔到——但你嘅風險亦都被鎖定咗。
「安老按揭利息好貴」——要比較。 定息首30年4%嘅利率，同市面上任何無抵押貸款比都算低。而且你唔使每月還款，利息滾入本金。重點係：你換返嚟嘅係終身穩定現金流，呢個價值要計入去。
「後人要幫我還債」——唔使。 賣樓後如果唔夠還，差額由按證保險公司承擔。呢個係計劃嘅核心保障。
我嘅睇法：安老按揭適合邊個？
講咗咁多數據，落到實際決定，我嘅判斷係分兩邊睇。
安老按揭最適合呢類人：
- 55歲以上、物業自住、冇按揭或按揭已還清
- 現金流緊張但唔想搬
- 冇急於將物業留畀後人嘅需要
- 想要穩定終身月俸多過一筆過套現
唔太適合呢類人：
- 想將物業完整留畀仔女
- 預計短期內會搬（例如計劃入住老人院）
- 物業樓齡過高且唔符合條件
- 有其他更靈活嘅資產可以變現
安老按揭嘅定位好清楚：佢唔係令你發達嘅工具，而係幫你將「死資產」變「活現金流」嘅橋樑。如果你啱啱退休，仲未確定自己嘅財務需要，建議先用退休缺口計算機計清楚你每月到底需要幾多錢，再決定安老按揭係咪適合你。
想了解退休後整體嘅生活費預算，可以參考：香港退休每月生活費要幾多？2026真實開支拆解
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資料來源
- HKMC 2026中期業績：自2011年推出以來累計9,345宗安老按揭申請獲批，2026年上半年484宗獲批，平均物業價值440萬港元，平均每月年金10,000港元。HKMA新聞稿 2026-10-26
- HKMC 安老按揭計劃官方頁面：申請資格、每月年金金額表（浮息及定息）。HKMC
- HKMC 安老按揭統計數據（截至2026年2月28日）：累計9,041宗、平均年齡69歲、平均物業價值550萬、平均月年金15,700元。HKMC PDF
- HKMA 2026年3月9日新聞稿：定息計劃優化，首30年利率降至4%，年金增加最多5%；綠色推廣現金獎賞。HKMA
- 立法會答覆（2025年5月14日）：2024年全年獲批1,017宗（+26%按年）；2025年1-4月350宗（+11%按年）。政府新聞公報
- HKMC 2025年報：2025年全年收到942宗申請，定息計劃佔78%（739宗）。HKMC PDF
- HKMC 安老按揭資料冊（2026年3月版）：費用詳情、申請流程、重要通知。HKMC PDF
以上資料截至2026年10月，僅供參考，不構成投資或財務建議。實際申請詳情以按揭證券公司官方為準。